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山钢地产退房无意向受让方报名,首次挂牌搁浅

     该来的这一天终究来了。

  12月4日17时,山东钢铁集团房地产有限公司转让63.8452%国有股权、山东莱钢建设有限公司转让36.1548%国有股权挂牌截止,底价合计约20.7亿元。在挂牌期内无意向受让方报名,因而首次挂牌搁浅。

  接近山钢地产的人士称,此前已有多家企业接触过,其中包括一家国有房企。首轮挂牌无人报名的话,参照重汽地产降价成交,山钢地产是否会步重汽地产后尘出让,拭目以待。

  从混改招商到转让国有股权的一年间

  从混改招商挂牌到全部股权首次挂牌结果出炉,山钢地产退房正好走了一年。

  山钢地产属于山东钢铁集团公司子公司,注册地在青岛,下设济南分公司、上海分公司、黄岛分公司等27个分、子公司,正在开发项目19个,开发面积280多万平方米。

  山钢地产确定的思路是引进合作伙伴混改。2019年12月23日,山钢地产混改项目挂牌招商,拟通过增资扩股或股权转让方式引入战略投资者进行合作,股权结构可协商确定。项目征集到意向合作方后,转为正式挂牌项目交易。

  以此为指导思路,在今年上半年,山钢地产官网发布的集团有关领导调研信息中透露的仍是“抓混改”。直至今年9月30日,山东钢铁集团有限公司在山东产权交易中心预披露转让其持有的63.8452%国有股权,并称本次转让涉及标的企业100%股权转让。

  就在预披露公告后,10月12日举行的山钢地产一届五次职代会上,审议了《山东钢铁集团房地产有限公司改制方案(草案)》、审议并通过了《山东钢铁集团房地产有限公司职工安置方案(草案)》,称“山钢地产改制符合国家及山东省政策法规要求,符合行业发展趋势……改制能够促进企业健康、可持续发展”。可见,山钢地产从国有房企改制坚定不移,并且已有进展。截至今年4月30日,山钢地产职工合计909人。另有退休人员合计46人。

  11月9日,山钢地产混改转为正式挂牌项目,而且这次是转让全部股权,公告显示资产总额160亿元。不过,首次挂牌在12月4日截止后,尚无受让人报名。有消息称,此前已有多家房企接触了山钢地产,不乏国内知名房企和央企地产,意外的是首轮挂牌无果。参照重汽地产转让经历了多次挂牌,最后一次降价3亿元成交,山钢地产会否降低身价,要等到再次挂牌才会揭晓。

  山钢地产在济7个项目冷热不均

  据梳理,山钢地产在省内济南、青岛市场开发项目最多,其中在济南有7个项目,分别是:锦绣华府、锦悦华府、锦程园、鸿悦华府、现代逸城、山钢新天地、南北康安置房项目。此外,还持有保利文昌置业40%股份,世茂悦盈置业40%股份,持有济南中锦置业40%股份。

  在7个项目中,三孔桥街的锦绣华府销售最好。今年11月底,记者走访该项目,其于2018年8月首开,目前仅剩余少量尾房,靠近三孔桥街一侧房源的单价在19500元到2万元左右,靠近铁路一侧的房源有的甚至低于18000元,其北园大街南侧的商业项目锦绣里在售。

  山钢锦悦华府项目封顶未售

  值得说道的是唐冶片区的锦悦华府项目。在2017年8月的唐冶土拍中,山钢地产拿地拿在了高点,该地块成交楼面价超过12000元/平方米,溢价率141%。根据当年4月出台的济南“史上最严楼市调控”,居住用地出让溢价率达到100%以上(含),项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可。今年12月1日,记者在锦悦华府项目看到,地块上9栋楼已全部封顶,但尚未查询到预售许可证信息,意味着该项目仍未获准销售。该项目临近地铁2号线彭家庄站,北侧即是2号线高架段。据工地上的人称,项目上的人就在工地办公,时不时有人过来询问预期售价,好的话明年入市。

  和锦悦华府一样,锦程园项目同样未售,鸿悦华府则在售。位于CBD西区的现代逸城三期刚刚交付,泛CBD区域的山钢新天地早已处于尾盘。

  南北康安置房项目A1地块已动工

  南北康安置房项目是山钢地产最近一次在济拿地,包括两个地块,于2019年12月和万科、市中控股合伙获取。前不久记者探访该组团,A1地块已开工,B7-1地块尚无进展。根据挂牌条件,两个地块地上住宅全部房源由市中区政府指定单位回购,回购价格为16300元/平方米,5年后若安置房源有剩余,经市中区政府批准,可对外销售。这就保证了项目有利润可赚。

  省属国企做“减法”退房做“加法”重组

  时间来到2020年末,回顾今年省属国企退房高潮迭起,山钢地产转让股权只是其中一朵浪花。更应看到,这些省属国企在退房后,心无旁骛攻主业,取得了不俗的业绩。

  省属国企退房,首先当提重汽地产成功转让。今年4月,碧桂园48亿元收购重汽地产。当房地产成为过去后,中国重汽专注主业,精耕全系列商用车。9月,新一代“黄河”重卡掀开新篇章;11月,山东重工通过官方微信公众号发布消息称,其对黑豹汽车进行全面战略重组,而中国重汽承载本次战略重组的主体任务。连续组合动作下来,轻装上阵的中国重汽交出了漂亮的答卷,退出房地产显然是正确的战略抉择。

  继重汽地产之后,兖矿集团转让全资子公司中垠地产40%国有股权也有了着落。这次中垠地产40%国有股权及234885万元债权,挂牌底价31.3931亿元。从企查查网站了解到,中垠地产目前由兖矿集团持股60%,深圳奥园实业持股40%,接盘方身份浮出水面。在中垠地产转让部分股权的同时,山东能源与兖矿集团联合重组。在8月揭晓的《财富》世界500强榜单中,原山东能源集团、原兖矿集团入围前300名,而整合后的新山东能源集团则可以跻身前100强。

  还应该提到的是“退房劳模”山东高速和山东黄金。前者一直“卖卖卖”,近6年时间里山东高速集团及旗下山东高速股份公司转让20多宗涉房资产;后者刚刚拟以3.02亿底价转让山东黄金城地产发展有限公司20%股权及2.40亿债权。而持续退房的山东高速,在今年7月与齐鲁交通集团联合重组,新山东高速集团资产总额达到9452亿元,在双方完成重组后注册资本为459亿元。

  山东作为国企国资大省,国企高质量发展是经济高质量发展的必然要求和关键支撑。山东省国资委主任张斌曾表示,山东已对28户省属企业主业做了规划,同时制定了非主业清理退出三年行动计划。据介绍,列入山东三年非主业退出计划的企业388户,其中包括110户房地产企业。

  除了上述省属国企大户,山东国企中还有山东交工、山东国惠等一批国有企业相继退房。“对于符合山东八大发展战略、十强产业等的要做强做大,亏损的、落后的、偏离主业的即使赚钱也要退出。”张斌这句话为省属国企退房“瘦身”做了最好的注脚。


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