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电建地产:消失的利润

    时隔两月余,电建地产重新将旗下两家附属公司明码标价,摆上货架。

  日前,北京产权交易所信息显示,电建地产分别以底价6.45亿元、3902.11万元,转让旗下湖北森南房地产有限公司100%股权和北京金水兴业房地产开发有限公司50%股权。

  这并非电建地产首次出售两公司股权。今年8月6日、9月17日,金水兴业50%股权和湖北森南100%股权出售事宜,已在北交所预先披露。不过,彼时两标的公司股权均未注明价格。

  此次电建一齐将两公司明码标价,大有急于脱手之意。

  尤其是金水兴业50%股权,电建地产仅以3900余万出售。截至2020年三季末,金水兴业总资产达1.09亿元,净资产0.93亿元,售价不及净资产一半。金水兴业另外50%股权最终由金地集团控制,此次出手后,电建地产将不再享有金水兴业权益。

  较为耦合的是,此次电建地产出售的两标的公司,近两年都处于亏损状态。金水兴业于2019年度净亏损840万元,于2020年前三季度净亏损206.93万元;同期,湖北森南的净利润则分别亏损1283万元和2063万元。

  业绩下滑之谜

  今年6月,电建地产旗下上市公司南国置业公告,以股份增发及支付现金方式吸收电建地产名下全部资产。9月,二者重组方案获国资委允准批复。

  换言之,电建地产基本实现借南国置业重组上市。

  业内人士分析,在重组上市大背景下,电建地产出售旗下亏损公司股权,不排除有资产梳理和财务重整之意。而这与电建地产和南国置业业绩双双下滑不无关联。

  乐居财经翻阅电建地产2020年度债券半年报获悉,今年上半年,电建地产营收为82.42亿元,同比降24.16%;净利润为2414.84万元,同比下滑96.67%,扣非净利润则亏损1308.96万元。

  相较于电建地产的半年业绩,南国置业亏损更甚。

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  南国置业最新披露的2020年三季报显示,期内公司营收29.29亿元,同比下降26.93%;净利润亏损3.84亿元,降幅高达1383.83%。针对业绩下滑原因,电建地产表示主要是计提减值及疫情影响,而南国置业则将业绩下滑主要归咎于疫情因素。

  对电建地产而言,疫情当真能成为业绩下滑的主要因素吗?实际上,今年以来、尤其在疫情期间,电建地产销售规模不降反升。

  根据克而瑞数据,2020年上半年,电建地产以229.9亿销售位列房企百强榜第63位。去年同期,电建地产这一销售业绩还是156.5亿,排名第75位。无论是从销售规模还是排名次序上,可以说电建地产上半年都有了不小突破。

  这一点从其半年报中也不难看出。截至2020年中,电建地产货币资金同比增43.82%至132.29亿元,公告解释乃是销售回款及融资增加所致。而预付款一项,也大幅增长52.1%至7.07亿元,其中多为预付工程款增加。

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  相对应,期内存货亦实现同比下降,由去年同期的1017.81亿元降至948.58亿元。这一点对电建地产颇有标志意义。因为在此之前,电建地产存货已多年稳增不降。

  2015-2019年间,电建地产的存货分别为552.85亿元、640.88亿元、698.75亿元、853.3亿元和1017.45亿元,存货金额超过千亿。

  销售规模壮大,业绩却显著下滑,电建地产规模利润不成正比源从何来?这与其下滑的毛利率不无关联。

  利润换规模?

  半年报显示,2020年上半年电建地产综合毛利率为17.75%,同比降6.43个百分点。其中,住宅业务毛利率降5.49个百分点至25%;商业业务降幅尤甚,由去年同期8.75%降至今年的-13.41%。

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  电建地产毛利率下降并非来自营业成本增长,反而期内营业成本同比下降17.7%。销售规模增加,营收利润却双双下降,业内人士表示电建地产不排除存在大幅降价促销行为。

  乐居财经查询获悉,今年上半年,电建地产旗下包括泛悦城市广场、济南洺悦府在内的全国多个项目均有过优惠促销活动。照此来看,疫情期间电建地产以利润换规模也未尝可知。

  然而,降价促销的另一面,或将进一步拖累电建地产业绩。2016~2019年间,电建地产曾数次计提减值,均是针对尚未完工的项目。对存货并未计提减值,换言之,对于已完工的楼盘,电建地产似乎有足够信心完成既定销售。

  而今,降价多骨诺牌一旦推倒,势必将带来数额不菲的存货减值。在此背景下,电建地产业绩前景将难言乐观。

  不过,规模冲刺之路上,电建地产似乎并未止住当前脚步。电建地产半年报提到,公司将切实推进“千亿计划”发展目标。2019年电建地产披露的签约销售为329.16亿元,仅为不足千亿三分之一。

  千亿征途上,利润换规模的电建地产还需要多久,才能实现千亿雄心呢?


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