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房地产市场回暖,各线城市分化加剧

时间:2020-06-04     【转载】   来自:中房网   阅读

据国家卫生健康委员会数据显示,6月2日0—24时,31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例1例,为境外输入病例(广东1例);无新增死亡病例;新增疑似病例1例,为境外输入病例(上海1例)。31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增无症状感染者4例(境外输入2例)。

【1】刚刚过去的5月份,房地产市场持续复苏。值得注意的是,虽然大部分市场升温,甚至出现火爆的景象,但部分城市却面临土地流拍、库存高企、去化压力加大等难题,不同城市间分化加剧。具体来看,土地市场方面,今年前5个月,全国50个大城市土地市场成交额合计达1.7万亿元,同比增长8.8%。其中一二线城市土地市场非常火热,而三四线城市却频现流拍。据克而瑞研究中心监测数据显示,3月1日至4月19日,重点监测城市共计有79宗地块流拍,其中三四线城市占比达65%。住房成交方面,一线城市成交面积环比上升20.1%,二线城市成交面积平均环比上升35%。而贝壳研究院数据显示,今年1月至5月,66城新房市场合计成交套数和成交面积分别下降21.9%和20.0%。表明虽然部分城市成交上升迅速,但整体成交仍呈下降趋势,部分城市成交下滑较明显。对此,一面是火热难抑,一面是平淡如水,房地产市场分化现象仍难消除。【2】近日,北京中原市场研究机构发布5月北京新房成交市场数据。据该机构统计,受写字楼和商业成交市场的拖累,新建商品房市场整体环比量跌价涨,但居住类物业成交额刷新今年纪录,新房市场成交额、成交量创下今年新高,别墅市场成交量和成交价格连续4个月增长,豪宅市场开始发力。具体数据看,今年5月,北京新房市场(普宅+豪宅+别墅)环比表现为量价齐升。成交额252.31亿元,环比今年4月增长45.5%,创下今年新房成交市场月度新高,恢复到去年5月的水平(250.97亿元)。成交4124套,环比增加1006套,创今年新房成交量月度新高,超过去年同期(3185套),仅次于去年6月(4296套)的水平,成交价格环比增长。限竞房方面,5月,北京有66个限竞房项目网签,共成交2778套,创今年限竞房月度成交新高。

【3】对于深圳楼市而言,除了优质学位房是“经久不衰”的话题,在城市更新和棚改不断推进的背景下,“拆迁”概念是市场一大热点,且备受投资者的青睐,一些老旧小区的房子甚至因此卖出比周边高层住宅还贵的价格。具体来看,今年5月,公开信息显示正在推进的华富北片区棚改工作,目前意愿征集同意率已超双95%,即95%以上户主已同意棚改,且同意面积超过总建筑面积95%。这时,“准拆迁”概念似乎变成了“拆迁概念”。据发现,目前该小区放卖的二手房房源并不多,一些房源的挂牌价甚至超过每平方米12万元。而在去年8月,该小区实际成交价还在每平方米7.5万元左右,随着棚改消息的不断推进,该小区的价格在最近几个月水涨船高,今年3月的成交价已经接近每平方米9万元。如果所有老旧小区都被打上“准拆迁”概念,不仅价格变动幅度变大,更会在一定程度上扰乱市场秩序。不过,城市更新和棚改仍在大力推进,严厉的监管也会随之而来。

从今年4月份开始,在房地产市场整体复苏的情况下,地方城市纷纷加大供地力度,尤其是一二线热点城市普遍推出的一些出入条件优越的优质地块持续提振土地市场行情。5月,从供应端来看,全国300个城市共推出土地2596宗,推出土地面积合计10312万平方米。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)939宗,土地面积合计4626万平方米。成交方面,5月份300个城市共成交土地1932宗,成交土地面积7249万平方米。其中,住宅类用地729宗,成交面积3573万平方米。从土地溢价率来看,5月份土地平均溢价率环比微幅上涨。其中,二三线城市溢价环比基本持平,宅地溢价率同比下降4个百分点。具体来看,全国300个城市土地平均溢价率为17%,环比增加1%,较去年同期下降3%;其中住宅类用地平均溢价率为19%,较上月增加1%,较去年同期下降4%。对此,业内分析人士表示,今年上半年土地市场行情仍有所升温:溢价率稳步上升,地价见底回升,部分城市再现“小阳春”。

刚刚过去的5月,物管行业的利好还在持续释放。市场增量信号的释放为物管行业带来利好,物管公司在资本市场热度不减,股价上涨仍是物业股的常态。在过去的一个月,27只物业股中,市值实现增长的物管公司共有21家,市值出现下跌的仅5家,另有一家市值不增不减。不考虑两家新上市物管公司的表现,这一数据与4月持平。5月,排在前三位的物业股涨幅均超过30%。涨幅最高的为时代邻里,5月最后一个交易日收盘的市值较5月第一个工作日上涨39.11%;紧随其后的是宝龙商业,涨幅为32.49%;排在第三位的是南都物业,5月的市值增长31.20%。此外,5月,港股迎来了第一只千亿市值的物业股。5月12日,碧桂园服务市值首破千亿,此后其股价最高为38.05港元/股,市值一度达到1047.9亿港元。不过,后来碧桂园服务股价有所回跌,到5月29日收盘,其市值为999.7亿港元,折合人民币921亿元。有分析人士表示,背靠实力房企的物业股更受资本市场的青睐,相反,母公司实力较弱及本身规模较小的物管公司,容易受到投资者的冷落。


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