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2019年济南楼市大数据(土地篇)

时间:2020-01-16     【转载】   来自:蜗牛有房网   阅读

回顾济南全年土地市场,呈现了如同过山车一般的变化:从年初的底价成交,到3—6月份上百轮的竞价,多次触发最高限价,再到下半年开启底价、流拍和终止出让。总的变化趋势来看,土地市场在明显降温,并且趋于理性和平稳。

2019年,济南市共成交住宅、商业商务及文化用地127宗(其中3宗地为2018年供应土地),总面积5348107.8平方米,折合约8022亩,成交总金额6100395.43万元。其中,居住(含商住混合)地块87宗,共计约5661亩,成交总金额约5334897.43万元;商业商务(不含商住混合)地块38宗,面积约1880亩;文化用地2宗,约481亩。2019年济南流拍土地11宗。(不含章丘)。

一、融创2019年拿地813271㎡,位居济南拿地排行榜第一。

2019年的济南土地市场上,拿地量最多的企业为融创(孙村地块联合高新控股摘得、彩石地块联合历城控股摘得),土地储备量达1220亩,居于今年拿地榜首;绿地土地储备量达974.2亩,成为本年度独立拿地最多的企业;鲁商、金茂联合斥资超30亿在神武片区拿地347亩;海尔、中骏也储备了不少土地,中骏更是以90.14%的高溢价率一举拿下市中区机床一厂6宗278亩打包地块。

二、历城区贡献土地超2500亩成最吸金区域,或成“最大赢家”?

从区域成交情况来看:历城区贡献37超2500亩土地,居住用地达1895亩;高新区土地成交面积紧随其后,超1000亩。

  在吸金能力方面,历城区吸金超210亿元;在楼面价方面,历下区、市中区住宅楼面均价破万元,中南、中骏、汇统、中建、鑫苑、金地、海信等房企均在此摘地,这些区域未来将成为济南楼市的供应重点区域,众多知名房地产项目将在此集中亮相。

三、2019年出现溢价地块共38宗,最高达90.14%

从出让土地面积看,商业用地中出让面积最大的一宗是彩石超算中心科技园项目A-1地块,土地面积达219111㎡;居住用地中则是国际医学科学中心安置三区项目地块土地面积最大,为140949㎡。

从溢价方面看,商业用地、居住用地、商业居住两用用地中,出现溢价的地块共38宗,其中溢价率最高的是机床一厂项目组团地块,溢价率高达90.14%。其他溢价率超过50%的地块还有枫叶散热器厂项目组团地块(60%)、济西商贸物流组团地块(56.84%)、曹家馆城中村改造一期组团地块(52.58%)、济西商贸物流地块C、D(56.8%)。

四、2019年住宅楼面地价top10均破11000元/平,德锡科技地块创近年最高楼面价

2019成交土地中,楼面价TOP10地价均在11000元/平以上,德锡科技地块高居榜首,原德锡科技地块历经65轮竞价后以竞配建政府储备性安置房10758平方米、112296万元的价格被阳光城、鑫苑联合摘得,溢价率约37%。

五、2019年济南土拍经历了“熔断”“竞拍”“底价”“流拍”

回顾今年济南土地交易行情,从1月份铁道职业技术学院二期改造项目地块、铅笔厂地块底价成交,到3月枫叶厂地块60%的溢价率+竞安置房,开启了济南上半年土地市场的“小阳春”。 

5月份以来,多宗土地出让呈现多轮甚至百轮竞价,土地溢价率上升。济南土地交易市场共出现4次“熔断”。

位于二环南以北、郎茂山路以东、知山雅筑南侧的枫叶散热厂地块,共吸引16家房企竞价,仅17轮的竞价就达到了熔断价,最终在限地价竞配建政府储备性安置房面积环节,以竞配建政府储备性安置房1750平方米、55280万元的价格被拍下,溢价率高达到60%。

5月17日土拍中,位于历下区奥体中路以西、花园东路以北的盛福原德锡科技地块共计47亩土地。先后有8家竞买人出手,价格一路走高。经过70轮竞价,最终以11.23亿元价格成交,同时需要配建10758平方米安置房,楼面价约14400元㎡,达到最高限价。

相比2018年度13000元/㎡住宅最高楼面价每平方多了1000元。

除此以外,原众合、原黄台煤气炉厂地地块,历城区佳宝地块也都在最高限价环节才决出归属,今年济南土地交易市场上共出现4次“熔断”。

然而,自7月份开始,土地交易市场再次开启“底价成交模式”,同时还伴随着地块终止出让和流拍。张马屯片区一二期地块,山东教学仪器厂旧城改造项目地块、原盛源化肥厂一期等地块以底价被摘得。

8月份,小辛庄工业园地块、长清区文昌街道办事处大柿子园村D-1地块出现流拍。9月份,热门地块天桥区药山地块终止出让。转入12月份,伴随着长岭山B8地块、井家沟地块、长城地块的流拍,国际金融城绸带公园东侧地块和经十一路项目F地块出现了多轮竞价的情况。

六、总结

2019年济南的土拍上半年比较热闹,下半年土拍就有点冷场了。预计2020年的供地还不会少,但是应该不会比2019年激烈了。

从主要房企的拿地布局也能看出明年的热点片区。2020年,济南的楼市热点区域仍然是在东部,神武、孙村、东站、张马、盛福等都会有新项目出来。天桥区的药山片区也会再次升温,白马山片区、和谐商圈则是老城区的热点。

2020年济南住宅供应依然很充足,刚需、改善盘都不少,再加上2016、2017年部分投资房源有可能也会入市,在限购、限贷等政策没有明显放松前提下,预计市场更偏向于买方市场,购房者更占有主动权。


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