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雪山金茂逸墅楼盘高低配,采光问题值得关注

时间:2019-03-25     【转载】   来自:好楼居   阅读

我们经常会听到周围的人说:
 
济南XXX小区简直太LOW了,甚至会听到有人说济南哪哪哪片区看起来太LOW了,毫无美感,好好的环境,让乱七八糟的建筑搞得乌七八糟。
 
那济南楼盘的low,本质是什么?
 
渗入骨髓的功利,为了利益最大化,不考虑业主住进去的感受,今天以金茂逸墅为例,分析一下把高低配搞到极致,容易出现什么问题,以后我们在买这类楼盘时应该注意什么?
 
NO. 1|壹
理性看待济南的高低配
 
1
 
别墅紧挨高层,济南很多楼盘楼盘好像特别喜欢高低配。
 
一直没明白,买高低配的小伙伴是个什么心态。
 
更为奇葩的是,所谓高低配的小区,在某些人的口中变成比纯高层小区还要高端的存在。
 
实在不理解。什么是高低配?
 
简单的说就是高层+洋房or别墅,这类高密度产品结合低密度产品就是高低配产品。姚明身高2.26米,潘长江身高1.6米,他们的平均身高是1.93米,这就是高低配最通俗的解释。
 
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金茂逸墅鸟瞰图,北侧东侧均为高层
 
首先要说的是,任何一个楼盘搞高低配,无可厚非,自己拿的地,只要不违规,为了利润最大化,想怎么高低配就怎么高低配。
 
特别是在济南限价影响下,高低配,是很多开发商敢于高价拿地的“法宝”。不少开发商采用了“拉高拍低”的形式布局产品,高层可以更好地保证现金流,而别墅则可以保证一定的利润。不过这也导致了一些产品布局“局促”,高端产品居住体验不佳。
 
如果你是高层客户,你愿意把本来就稀缺的容积率指标,让给低密的土豪吗?除非业主的脑子被驴给踢了,或者说想在体验一把居高临下,一览别墅区有钱人的私生活?作为高层业主,你是享受不到别墅的小区景观的,当然可以俯瞰。
 
如果你是别墅客户,你愿意同一地块内有人高高在上,把别墅该有的私密性消耗殆尽?被高层业主环绕、俯视的感觉真的好吗?当初买别墅是为了什么?
 
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更为极端的某外地楼盘图,图文无关
 
部分开发商根本不关心业主入住之后的感受,把公共空间和低密度,多分配给洋房别墅,通过稀缺产品形态溢价多赚钱;在极其可怜的土地上排布高密高层,不仅控制住单价,而且创造更多刚需产品货量。
 
这看似“一举两得”的规划,最大弊端是高层建筑区域密度,惨不忍睹。在相同土地指标下,高低配社区,因为洋房别墅的存在,导致建筑密度更大,楼间距更窄,社区空间更小,绿化空间更小;
 
高低配社区因为社区空间受限,规划排布也多选择普通和普遍的兵营式排布,
大型的组团景观较难实现,大都以宅前绿化和中轴绿化为主,景观延展面更小。看看济南各个楼盘的房子,千篇一路,火柴盒一样,呈现兵营式排布,整齐,真整齐,但是真TM难看。
 
在高低配的地块中,洋房院子是对社区公共空间和绿化率的最大侵占。
 
对于同样买高层的业主,在土地指标相同的前提下,有洋房的高低配社区不一定高端,你可能要失去大片组团绿地,牺牲楼间距,失去活动、娱乐的空间。你花了钱,买来的房子却没有活动、娱乐空间,你有没有想过你的父母、孩子,这些待在小区里最久的人,他们的入住体验,吃完饭下去遛弯,有地吗?
 
NO. 2|贰
高低配楼盘容易产生的问题
 
部分开发商的功利,为了追求利润最大化,必然要在某些方面做出牺牲。
 
以金茂逸墅为例,该项目地块容积率1.8,要买一套相对舒适的住宅,不同业态的参考容积率如下:
 
独栋别墅:02.-0.5;
 
联排别墅:0.4-0.7;
 
6层以下多层:0.8-1.2;
 
11层以下小高层:1.5-2.0;
 
18层以上住宅:2.5-4.5;
 
金茂逸墅1.8的容积率最适合做洋房产品,但是这个项目做成了一个高低配楼盘,同时存在高层、洋房、别墅三种业态,他们之间的容积率是不可能平均分配的,在保证了洋房、别墅低密之后,高层的容积率有可能会被提升到一个更高的值。
 
高层部分的容积率提升了,必然会出现大量的采光不足的居住公寓。我们查看金茂逸墅的建设工程规划许可批前公示,果然发现了很多的居住公寓。
 
先来看金茂逸墅的一期,位于整个地块的最北侧,再往北就是铁路了。
 
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如果买房选择这里,要注意铁路噪音大,金茂逸墅一期距离铁路很近,建议实体感受,不要买了之后后悔,房文山有位朋友在德州,2016年买了一套房子距离很近,装修入住之后受不了铁路噪音,今年年初果断换房。
 
一期的高层作为南侧二期别墅的屏障,仔细观察我们会发展最后一排的1号楼、7号楼、19号楼存在着很多居住公寓。
 
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1.8的容积率本身最好的产品应该是洋房,但是金茂逸墅既有高层又有洋房、别墅,容积率上照顾了别墅,高层的容积率就很尴尬了。
 
采光的问题同样存在金茂逸墅二期高层,二期的小高、高层位于别墅区的东侧。
 
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二期的小高、高层产品,哪些都有采光问题,在下面,具体自己看吧。其中最严重的是2号楼西单元西户,1-7层都是居住公寓,采光不足。
 
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不仅仅是容积率,高低配楼盘在绿化的分配上其实也存在一定的争议点。
 
高低配楼盘销售过程中,往往会把视野好、绿化高,高层的价格享受别墅的环境作为一大卖点。
 
视野开阔这点是真的,但是绿化高就不一定了。
 
别墅和洋房很多时候都会设计出“花园”这样的营销利器。但是这部分绿化是计入小区整体绿地当中的。私家花园面积越大,高层住户就会失去更多的公共绿地。
 
高层和别墅如果是互通的还能到处逛一逛,但有的小区会在高层和别墅区设置围栏或者挖一条小河沟儿将两者隔开。不要说绿化了,高层住户的中庭活动范围可能都会减少。
 
不然交2.3元/月•平米物业费和交4元/月•平米物业费的差别怎么体现出来?
 
因此,后期的金茂逸墅也可能存在同样的问题(可能,不是一定),购房者需要注意。
 
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真正的别墅区是这样
 
NO. 3|叁
高低配济南现阶段楼市产物
 
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高低配的楼盘,必然是有人牺牲,有人受益。这类高低配楼盘的别墅洋房产品,价格可能相对较低,享受的资源也是比较好的,比如金茂逸墅的别墅和洋房区,基本没有采光问题,不利因素最大的北面和东侧,都有高层来阻挡。
 
随着济南城市的发展,对城市形象要求会越来越高,未来济南“高低配”很可能会逐渐减少(个人观点),现在,甚至是以后,在土地出让时,对住宅建筑的最低高度作出要求,以避免“高低配”的现象有损城市形象。
 
当然,需要说明的是,我们对于高低配也应持有理性态度,高低配的流行,毕竟也是济南房地产发展现阶段的产物,有一定的历史背景。
 
一方面,高价地的出现,开发商开发下去,就必须尽可能的实现盈利,这点很关键。
 
另外一方面,济南的购房者,本身处境也不太理想,房价高企,普通购房者对价格敏感度很高,或者说,更愿意为小区外有什么配套埋单。至于小区是什么样子,好看不好看,这是其次,价格合适一点对于他们来说是关键的因素之一。
 
无论本土还是外来开发商,来到济南,最终选择多是精致利己主义,迎合这种特性。就像金茂逸墅,容积率1.8本可以做成洋房社区,但是为了利润最大化,别墅、洋房、高层统统搞上,开发商为了赚钱也不容易,必然价格如果合适总会有人为之买单。


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