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稳住房价后,房子将失去投资属性?

时间:2019-03-21     【转载】   来自:蜗牛有房网   阅读

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长效机制,简单来讲就是通过政策手段让市场达到供需平衡。其中最重要的一步是“多主体供给”,目前来看,正在大刀阔斧的改革路上。

2018年,北京几乎把所有土地都划给了共有产权房,上海全市将新建和转化租赁房源20万套,深圳更是一纸公文将未来60%的土地贡献给了福利性住房。此外,还有南京、烟台、福州等等城市纷纷加入多主体房屋供应的行列中。

于是前几天就有一个朋友问我:“子木,如果未来中国主要城市的政策房建得足够多,是否会真正实现「房住不炒」,房价平稳,房子失去投资属性?”

虽然我没有洞见未来的本事,但这个问题的答案,完全可以从内地房地产的老师身上找到。

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内地房地产行业出世较晚,起初捏造模样时,共选择了两位老师,大老师是香港,小老师是新加坡。

大老师信奉“土地即财富”原则,热衷于土地出让金模式,通过卖地快速揽聚资金建设发展,但几十年后,房价贵绝全球;而小老师却一直坚守「居者有其屋」,大力补贴兴建保障房,从而实现了90%的住房自有率。

众所周知,中国大陆在1998年第一次房改结束后,基本艺从香港。无论是土地出让、预售炒楼花,还是公摊、售楼处维权,学的有模有样,而新加坡的公积金、保障房等制度却没有任何进展。

风风雨雨二十载,香港模式让中国在经济腾飞的同时也陷入了高房价的沼泽,高房价开始对人才的流动和制造业的发展进行反噬。

所以近几年,当局开始战略性“弃港从坡“,着重学习新加坡的「居者有其屋」战略,开始加快落地「长效机制」。

所以中国房地产未来的老师一定是新加坡。为了得到答案,我们继续还原新加坡房地产背后的真相。

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1965年8月9日,马来西亚国会以126票赞成、0票反对的压倒性优势,将新加坡从马来西亚联邦中除名。也意味着,人均居住面积不足6平米的新加坡,在“生存机会渺茫中”,被迫宣告独立。

从此新加坡陷入了住房危机,大部分新加坡人只能生活在贫民窟和拥挤的寮屋区,只有9%的新加坡人住在政府的公寓中。

如何才能让国民安稳下来?成为了开国元首李光耀最痛苦的问题。

最终他观察到一个有意思的现象:

50年代新加坡发生暴乱,年轻人把汽车掀翻、烧毁;而60年代中期,这些人有了住房和其他资产,发生暴乱时,他们会赶紧把摩托车抬回家里。

李光耀开始思考差异的原因,儒学大家孟子的一句话给了他答案:有恒产者有恒心。

于是李光耀下定决心,要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护,尤其是住房。于是「居者有其屋」计划正式上线。

李光耀做了两件事。

第一件事,土地国有下,让85%的土地以最低的价格出让,用于开发公共组屋,土地财政收入不足总收入的20%。

第二件是为了让老百姓有钱买房,新加坡将英国遗留的公积金制度扩大到住房领域,设计了一整套“新加坡中央公积金”制度,强制国民储蓄。老百姓存公积金的利率高于银行利率;老百姓贷公积金时又低于银行贷款利率,这种“高存低贷”模式,最终使公积金覆盖率高达95.3%,成为政府建房、民众买房的钱袋子。

庞大的低收入人群是李光耀的基本盘。所以,只有这些人保障充分后,政府才可以对其他收入人群逐层覆盖。这就是所谓的穷人国家帮,富人自己养。最终,新加坡一手抓住房供给,一手抓居民储蓄,用仅占全国用地14%的居住用地,实现了高达91%自有住房率,远超香港的50%自住率。成为了全球住房制度的典范。

当然,中国的保障房制度和公积金也是从新加坡学到的。但在之前的实施效果中我们看到,公积金成了“低存低贷”的鸡肋,房价一涨,就会出现高收入家庭利用率高,低收入家庭利用率低的现象,最后反而变成穷人在补贴富人。而保障房更不用多说,北京经适房里停了一堆奔驰宝马的新闻依然历历在目。

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「居者有其屋」计划实施后,新加坡人的居住条件得到持续改善。到2013年时,已经有超过83%的居民居住在政府提供的组屋中。根据官方资料,建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房,而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。

而且,长期的计划让新加坡房地产市场的房源供给结构形成2:8的固定比例:20%人口占有私宅和商品公寓,80%的人口住在政府组屋(保障房)里。房价收入比和按揭贷款承受能力也一直稳定在可控的合理区间。

这时候你肯定会想,大家都有屋子住了,房价就一定失去了上涨动力。然而事实却是:1990-2017年,新加坡房价上涨228%,与美国水平相当。

尤其是2008年全球金融危机后,尽管新加坡政府极力避免香港式的房价上涨,但还是难抵房价上涨,其中2009年至2013年,2017年至今,是两次暴涨周期。其中2018年,新加坡各类住房综合价格指数同比上涨了7.9%,为8年来最大涨幅,引领全球!

当然在每轮房价上涨浪潮中,可以自由交易的商品房上涨幅度远大于组屋二手房。CBRE新加坡豪宅市场报告显示,在2018年上半年,共有232个位于核心中央区、总值至少500万元的豪华公寓成交,比去年同期高出36%,房价比去年同期上涨14%。

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首先所有人怀疑到了海外炒房客。

但是当你去深入了解新加坡的住房制度后会发现,尽管外国人占新加坡常住人口的比例逐年增加,但他们在当地买房受到的“非国民待遇”异常残酷。

首先,从房屋类型上看,外国人只能购买商品房性质的公寓及豪宅,不能投资价格低廉的政府组屋。

其次,从交易税负上看,本国公民、永久公民、外国人需要缴纳的税率依次升高,侧重于打击外国人的投机性需求。2018年7月新加坡上调额外买家印花税之后,外国人购买住宅所须缴付的额外买方印花税高达20%!

最后,从按揭成本上看,外国人购房货款主要参照新加坡银行货款利率,该利率从2002年至今维持在5.28%的高位,本国人的政府组屋货款利率则低至2.6%。超过5%的按揭利率成本,环顾全球主要楼市也不多见。

这也在去年高纬环球研究部的报告中得到了证实。自2013年以来,新加坡海外买家购房成交量占当地商品房的比例,从最高的50%一路下跌到30%。由此可见,新加坡本地人和永久居民才是2017年以来房价的上涨的主要动力!

那么拥有全球第二住房自有率的新加坡为何还存在“炒房”现象呢?

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首先,新加坡地狭人稠,人口密度远高于北京,住宅用地资源非常有限,再加上长期以来的特色住房保障体系,商品房越来越少,成为了绝对的稀缺品,符合「钻石理论」。

其二随着居民的财富收入增高,更多人在居住需求上了有了新的追求。毕竟商品房的格局和环境配套要比组屋强,赚到了钱的居民都想从公共组屋住到商品房。更重要的是,商品房还可以自由买卖,自身价值同步经济趋势,有投资属性。

其三,新加坡单身家庭的比例一直在上升,而且根据报告,到2030年的时候新加坡将出现20%的单身家庭,单身家庭的迅速增长,也会创造出对房地产市场新的需求。

在了解了新加坡楼市之后,我们再来对比中国,就显得更加明晰了。

在中国,只有一线城市和二线核心城市,拥有新加坡的房价上涨因素。拿北京举例,北京的商品房本来就是稀缺品,现在大规模去建设共有产权房,会进一步让商品房稀缺,从而激发了升值潜力,其次是全市重点部署刚需盘后,改善型住房会更加稀缺。

所以说,「长效机制」不等于「房住不炒」,只要经济在发展,财富在增加,人口在流入,即使长效机制落地的福利房再多,依然不会影响到商品房房价的上涨。当然,大力建设福利房对老百姓是好事儿,起码让以居住为目的人们有了一个安心的家。


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