东部一售楼处现场,部分购房者表示仍持观望态度。本报记者 李庆斌 摄

       春节过后,购房人群尤其是年轻人又面临着买房结婚问题,去哪个区域买房,买哪个楼盘,成了大家最苦恼的问题。为满足大家的购房需求,缓解购房者买房的焦虑和恐慌,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者调研济南70多个项目,对2019年济南楼市的供应量做了深入分析。从调研来看,今年济南房产市场预计有1000万到1500万的供应,供应量充足,完全不同于前两年的市场短缺。具体来看,13000元左右的刚需楼盘是供应主力。济南新东站、孙村片区等六大区域是济南市供应最密集的区域,也是竞争最为白热化的区域。

  本报记者 刘万新 喻雯 孙慧丽 

  南部一楼盘售楼处,前来看房的人比节前增多。本报记者 谷婉宁 摄     

  本报记者   刘万新 喻雯 孙慧丽    谷婉宁 李庆斌 赵夏晔    

各大盘承担了济南主供应
为刚需提供住房选择

  踩盘中,记者了解到,目前一些大盘承担了济南市场的主要供应,他们维护着济南房地产市场的稳定,为刚需人群提供了住房机会。其中东部的济南万达城和北部的中海华山诸盘供应量最大。

  以济南东北部的中海华山诸盘为例,近几年其供应量一直非常大且比较稳定,据悉,今年中海珑岸供应面积为22万平米,中海锦城供应量为20万平米,此外中海御景台也将供应1.8万平米,此外今年还将向市场推出新组团中海云著。而济南万达城今年面向市场供应75万平米,也是济南单盘住宅供应最多的楼盘。

  其中东部孙村片区万科操盘的劝学里今年有30万平米的供应,其北部的荣盛华府也有30万平米供应。

  东部雪山片区的供应量充足,其中中建开发的中新锦绣天地今年有44万平米的供应量,该楼盘最近几年供应量也一直比较稳定;而旁边的融创操盘的中新国际城也有50万方米的供应量,也是不错的楼盘之一。

  东部唐冶片区的万科翡翠山语今年也将面向市场推出23.6万平米的供应量,而龙湖九里晴川供应量在28万平米。

  东部CBD区域的绿地国金中心今年也有80万平米的供应,当然该项目其中很大一部分是商业;而CBD内的另一楼盘万科大都会,今年住宅商业等也有49万平米的供应量。

  东部新东站区域的新城香溢华庭供应在20万平米,碧桂园CLD凤凰首府供应在19.5万平米,天鸿公园大道有21万平米供应量,祥泰城供应在21万平米。

  此外,南部的绿地国际城今年有30万平米的供应量;西部西客站区域的中建锦绣首府今年有20万平米的供应。

刚需盘受市场青睐
主力房价在13000元左右

  由于济南楼市近半年一直不佳,积累了部分购房需求,加上年初一直是买房换房的好时节,近期市场有所回暖,尤其是一些性价比高的刚需楼盘,但是房价目前表现稳定,并没有太大涨幅。据悉,单价在13000元左右的刚需楼盘,是目前济南市场卖的最好,也最为济南购房者所接受。

  以东部雪山片区的中新锦绣天地为例,该楼盘的小高层主力面积在120到158平米,单价13000元,目前价格并没有调整,而未来加推的高层面积在95到148平米,价格也不会太高。

  位于唐冶片区的万科翡翠山语,目前在售高层面积120到130平米,精 装单价14500到15500元,小高层面积130平米,单价16000到16500元,性价比都不错,而且买房人可以省去装修之苦。

  而孙村片区,同样是万科操盘的劝学里,主力面积105到120平米,部分房源定向销售限价12000元,对于工作生活在该区域的年轻人来说性价比非常高。其北边的荣盛华府,单价9999元起,也是刚需阶层不错的选择。

  新东站片区可选择的刚需盘比较多,其中新城香溢华庭主力面积103到144平米,单价12000元到14000元;去年新进入市场的碧桂园CLD凤凰首府,面积100到215平米,均价15000元;十年大盘天鸿公园大道主力面积96到143平米,高层单价12600元,小高层单价13600到14500元,都值得刚需购买;祥泰城主力面积108和118平米,单价13900元。

  位于济南东北部的中海华山诸盘价格也比较合适,其中中海凯旋门项目,主力面积95到125平米,单价12000元起,比较适合区域内的刚需群体;而中海锦城面积60到160平米,单价13000到16000元。

  东部潘田片区的万达文旅城,也是卖得不错的楼盘,面积105到210平米,其最大的卖点是配套齐全,但是17000到21000元的价格,对于刚需群体已没什么吸引力。

  南部目前卖得最好的是万科山望,该楼盘除了精 装修,还解决了学校问题,105到155平米的面积段,20000元的均价,更适合区域内的刚改群体。

  北部和西部,也有一些楼盘比较适合刚需,如北部的海信九麓府,西部的金科城、西城济水上苑、蓝城杨柳春风,这些楼盘价格在12000到14000元之间,刚需群体也可以考虑出手。

六大片区是主供应区域
新东站等区域竞争白热化

  从目前济南楼市的供应来看,有几大区域是目前的主要供应区域,有新东站片区、华山片区、潘田片区、唐冶片区、孙村片区、CBD片区六大热门供应区域。

  其中新东站片区是目前入市新盘最多的区域之一,由于新盘大量入市,该区域是短期内竞争最激烈区域之一。有碧桂园开发或操盘的碧桂园CLD凤凰首府、公园学府、万科碧桂园魅力之城、时代领誉四个楼盘,有正荣操盘的万科正荣天宸和正荣悦棠府,此外还有新城香溢华庭、万象新天、祥泰城和翡丽公馆,此外绿城等几个前两年拿的地块也有望于今年入市。

  孙村片区是近两年的主供应区域,目前上市新项目较多,近两年上市和将上市的有海信彩虹谷、万科有山、龙湖春江彼岸、中海云麓公馆、高新金茂墅、融创望岳府等,此外还有重汽翡翠雅郡等销售多年的楼盘。该区域由于高新东区布局的产业越来越多,而往年供应有限导致的可选择的余地有限,市场不见得会很困难。

  此外CBD区域,也是济南供应较多的区域之一,目前除了平安投 资的万科大都会、龙湖天璞、招商1872和仁恒公园世纪四个楼盘,还有华润置地昆仑域、绿地山东国金中心、复星国际中心、中信泰富广场等。该区域由于售价高,加上不少项目偏向于大面积,估计销售周期很可能拉长。

济南市场有六七十个楼盘
改善需求有更多选择机会

  “目前济南房地产市场,总供应量还是比较大的,盘点市场大概还有60、70个有效供应的项目,年度总供应规模在1000到1500万平米,有的项目实际开发进程可能会有波动,有些货量未必到时拿到预售证,但总的来看,超过1000万平米是没有问题的,这个量常规来讲,和济南比较高峰的年销售量基本是匹配。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说。

  许传明表示,从供需结构来讲,供应规模还是有的,能够保证今年全年的销售需求。从产品分类来讲,因为这几年受土地价格调整等方面的原因,高价房比例偏高一些,比如传统上以改善为主的产品,是目前济南住宅供应的主流。好的现象是,随着济南城市空间外扩,在新城区的边缘地带会出现一些价格在一万左右的房源,比如章丘房源在九千左右,郭店附近片区房源在一万二、三,这些偏刚需的产品在2019年或2020年供应量会提高起来。

  对于购房者来说,受高房价影响和价格盘整的影响,改善型客户和高端置业的客户依然有强烈的观望心态,“目前济南的住宅供应,改善型产品、高端产品占的比重高,这部分客户购房过程比较慢,一方面是因为产品多,另一方面是改善型客户有房住不着急,今年挑挑选选的想法比较多。”许传明说。