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购买房改房时应注意什么?

一、房改房的概念


房改房,又称为已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

房改房的实际面积一般会大于房产证上的面积,少部分实际面积小于或者等于房产证面积。因此,房改房在首次上市交易之前需要进行重新测绘。


二、房改房的产权


房改房可以根据产权分为完全产权和部分产权。形成这种分类的原因与职工购房时的房改政策有关。职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种方式,而购房方式的不同决定了产权的差异。

购房时以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

购房时以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益金和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

购房时以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。在补交土地使用权出让金或所含土地收益金,并按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例对售房收入进行分配。



三、购买房改房的注意事项


1、了解房改房产权的性质


房改房是一种比较特殊的二手房,购房者在购买时除了在房管部门查询产权证的真实性之外,还需要确认原单位是否允许转卖,因为有一部分当初按标准价购买的公房进行房改时原单位保留了优先回购权。


2、查清房屋的历史记录


房改房在土地证上没有标示出土地明确的使用年限,所以房屋的真实年龄很难确认。但是购房者可以根据房产证和户主的相关证件,到房管局交易大厅查询该房屋的档案,确定房改房的实际年龄,并且通过查询去了解房屋是否存在被查封和抵押的情况等。


3、慎重办理过户手续


购房者在过户前要了解原业主是否已经按成本价补足分摊费用和土地出让金。在交易过户时,一定要注意产权过户必须经房屋土地管理部门办理完毕才算完成,中介机构、律师的保证或口头协议都不算完成销售交易过程。


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